Mesir: Ledakan Bangunan Besar Menghidupkan 37 Proyek Kota Pintar Baru

Mesir: Ledakan Bangunan Besar Menghidupkan 37 Proyek Kota Pintar Baru – Militer Mesir serta kontraktor asing dan lokal mendapat manfaat dari program besar yang didukung pemerintah untuk membangun kota dan infrastruktur baru. Terletak hampir 45km timur Kairo, Ibukota Administratif Baru Mesir telah terbentuk dan menjadi tuan rumah bagi beberapa acara mewah.

Mesir: Ledakan Bangunan Besar Menghidupkan 37 Proyek Kota Pintar Baru

cairoportal – Kota yang dinamai tepat, yang oleh pejabat Mesir disamakan dengan Pretoria Afrika Selatan, adalah tempat markas besar pemerintah yang baru berada. Relokasi sekitar 50.000 pegawai negeri direncanakan akan dimulai dalam beberapa bulan. Tahap pertama pekerjaan konstruksi telah berlangsung selama lima tahun terakhir, dengan investasi $20 miliar dipompa ke area yang mencakup 40.000 feddan (16.800ha). Ketika ketiga fase selesai, ibu kota baru yang dikembangkan sepenuhnya akan mampu menampung hingga 6,5 ​​juta orang di 70.000 ha – hampir seukuran Singapura.

Baca Juga : Konstruksi di Mesir – Tren Utama dan Peluang Untuk 2021

Membangun booming

Ini telah menjadi keuntungan bagi perusahaan konstruksi baik domestik maupun asing. China State Construction Engineering Corporation memenangkan kesepakatan pada 2017 untuk membangun 20 menara besar di Ibu Kota Administratif Baru dan akan selesai tahun depan. Ledakan pembangunan juga merupakan dorongan untuk Orascom Construction, sebuah perusahaan lokal yang menandatangani proyek senilai $ 1 miliar pada kuartal terakhir tahun 2020, dengan hampir dua pertiga di antaranya di Mesir.

Pada bulan September, Orascom , Kontraktor Arab dan Siemens Jerman menandatangani kesepakatan dengan pemerintah untuk membangun jalur kereta api berkecepatan tinggi dari Ain Sokhna ke Alexandria. Perusahaan Kontraktor Arab sedang membangun Senat baru, parlemen baru dan pusat budaya Islam besar di kota yang baru dibangun.

Masalah utama saat ini dengan membangun kota baru adalah bagaimana mengoperasikannya, dan tingkat tata kelola apa yang akan diterapkan untuk mengatasi tantangan baru, seperti integrasi teknologi ke dalam kehidupan sehari-hari.

Ratusan kilometer ke barat – di Mediterania – New Alamein, mega-pengembangan terbesar kedua di Mesir, telah tumbuh sejak 2018 di atas sebidang tanah seluas 20.160 hektar dan dirancang untuk menampung dua juta orang. Seperti ibu kota baru, Alamein Baru dipenuhi dengan menara dan gedung pencakar langit (yang jarang ada di Mesir) serta kantor-kantor pemerintah.

Kedua proyek tersebut merupakan bagian dari 37 kota pintar yang sedang dalam tahap perencanaan atau sudah dibangun di bawah naungan pemerintah dan militer, yang mengakar kuat dalam bisnis kontraktor.

‘Kota generasi keempat’

Sebagaimana disebutkan dalam dokumen kebijakan Visi Mesir 2030 , proyek-proyek ini dipuji oleh pemerintah sebagai ‘kota generasi keempat’, yang dimaksudkan untuk mengurangi kemacetan di daerah perkotaan yang ada. Infrastruktur mereka lebih maju dan ramah lingkungan, dan ruang hijau mereka jauh lebih besar daripada di distrik lama. Khaled Tarabieh, profesor desain berkelanjutan di Universitas Amerika di Kairo (AUC), mengatakan: “Aktivitas saat ini sehat, karena tujuannya sekarang diarahkan ke ekonomi yang lebih hijau yang cukup tangguh dan mampu mempertahankan pertumbuhannya di tengah ekonomi global yang tidak stabil.”

Namun, ia menggarisbawahi tantangan utama yang harus ditangani untuk mengoperasikan infrastruktur kota pintar, seperti aksesibilitas energi dan air. “Air menimbulkan pertanyaan tentang ketersediaan teknologi yang tepat untuk mengatasi kekurangan di masa depan yang diperkirakan karena perubahan iklim atau alasan lainnya,” katanya kepada The Africa Report .

“Karena itu, masalah utama sekarang dengan membangun kota baru adalah bagaimana mengoperasikannya, dan tingkat tata kelola apa yang akan diterapkan untuk mengatasi tantangan baru, seperti integrasi teknologi ke dalam kehidupan sehari-hari,” katanya. Kota-kota baru menjadi tuan rumah perkembangan yang terjaga keamanannya dengan berbagai ukuran dan dengan berbagai fasilitas. Selama tiga dekade terakhir, perkembangan semacam itu semakin populer di Mesir, terutama di kalangan kelas menengah ke atas.

Lebih banyak senyawa

Tim pengelola setiap kota baru bertugas menjual kavling tanah kepada pengembang untuk membangun proyek. Senyawa – di mana unit tempat tinggal seringkali lebih mewah dan mahal daripada bangunan yang berdiri sendiri – adalah pilihan favorit bagi pembangun rumah besar. “Komponen pasti akan lebih lazim karena pengembang besar melanjutkan akuisisi lahan dan rencana ekspansi mereka,” Mariam Elsaadany, analis real estat senior di bank investasi Mesir HC Securities, mengatakan kepada The Africa Report.

“Kita harus terus melihat segmen [kelas] menengah atas bergerak lebih dan lebih ke arah proyek-proyek ini, terutama di Kairo Barat dan Timur,” katanya. “Tapi saya percaya pada kecepatan yang lebih lambat karena masalah keterjangkauan menjadi lebih dari masalah bagi pembeli.” Keberhasilan tren ini di luar Kairo yang lebih besar “akan bergantung pada kekayaan di kota-kota ini serta infrastruktur dan layanan – sekolah, universitas, pusat kesehatan, klub – yang disediakan untuk daerah-daerah ini,” kata Elsaadany.

Akankah pemuda itu datang?

Tarabieh dari AUC mengatakan “tingkat keberhasilan kota generasi baru ini […] akan bergantung pada kemauan generasi muda untuk pindah dan berkontribusi pada kemakmuran mereka. Ini [pada gilirannya] akan bergantung pada kemampuan untuk menciptakan skala ekonomi yang langgeng yang dapat mengangkat kota-kota ini di masa depan.” Pasar real estat terutama menargetkan 10% populasi terkaya, dan akan terus melakukannya dengan kota-kota pintar baru, kata Salma Hussein, seorang peneliti ekonomi Mesir. “Sampai sebelum [virus] korona, 80% kekayaan di Mesir terkonsentrasi di real estat,” katanya kepada The Africa Report .

“Ada sekitar 20 juta apartemen kosong. Ini berarti kekayaan cukup terkonsentrasi di tangan segelintir orang […] dan dengan ekspansi itu muncul lebih banyak ketimpangan kekayaan.” Banyak orang dari 10% terkaya menganggap real estat sebagai tempat berlindung yang aman , dan karena itu memiliki kecenderungan untuk terus “membeli lebih banyak dan lebih banyak” di tengah persediaan “sangat besar” yang disesuaikan untuk mereka, katanya.

Real estat adalah “lindung nilai terhadap segalanya: inflasi, devaluasi [dan] apa yang Anda miliki,” kata Hussein. “Biasanya ada beberapa stagnasi dalam harga dan kemudian [mengangkat] lagi,” katanya, mengabaikan ketakutan atas kemungkinan gelembung yang mungkin pecah di beberapa titik di masa depan.

Kesenjangan antara penawaran dan permintaan

“Permintaan akan real estat selalu ditopang oleh pertumbuhan populasi belaka,” yang telah tinggi selama beberapa dekade, kata Hussein. Saat ini, populasi Mesir melebihi 102 juta, dengan perkiraan satu kelahiran setiap 13 detik, terlepas dari upaya pemerintah untuk mengurangi angka kelahiran.

Elsaadany berpendapat bahwa kesenjangan antara penawaran dan permintaan akan bervariasi dari satu kelas sasaran ke kelas sasaran lainnya. “Untuk segmen mewah, yang merupakan ceruk pasar yang relatif menguntungkan bagi pengembang, kami cenderung melihat permintaan lebih rendah daripada pasokan di masa depan,” katanya. “Segmen menengah atas [yang lebih besar] pasti akan memiliki tingkat permintaan tertinggi, sehingga pengembang yang melayani segmen ini akan memiliki lebih banyak bisnis,” kata Elsaadany.

Ada praktik di seluruh dunia untuk melestarikan dan menghidupkan kembali kawasan tua kota dan [mereka] dapat diubah menjadi mesin ekonomi serta tengara bagi identitas dan budaya kita.”

Namun, untuk kelas menengah ke bawah, Elsaadany mengatakan, “kami percaya bahwa permintaan akan terus lebih tinggi daripada pasokan karena rendahnya profitabilitas segmen ini. Sebagian besar pengembang tidak suka beroperasi di segmen ini karena beberapa alasan, termasuk margin yang lebih rendah, risiko gagal bayar oleh pembeli, dan sebagainya. Inilah sebabnya mengapa negara, melalui Bank Sentral Mesir, meluncurkan inisiatif perumahan untuk unit dengan harga lebih rendah, untuk meningkatkan pasokan ke segmen ini. Sistem perbankan mensponsori mekanisme berbiaya rendah ini.”

Tren yang sedang berlangsung mendukung segregasi kelas: segmen kelas menengah atas dan atas terkonsentrasi di kota-kota baru dan cerdas, sedangkan kelas pekerja dan kaum miskin berada di distrik-distrik lama.

“[Skenario] ini kemungkinan akan tetap ada, kecuali inisiatif seperti unit perumahan sosial dan inisiatif pembiayaan hipotek cukup besar untuk mendukung porsi yang lebih besar dari segmen kelas pekerja untuk membeli rumah di distrik baru,” kata Elsaadany. “Yang mereka butuhkan adalah sewa bersubsidi,” karena orang-orang di kelas bawah tidak mampu membeli segala jenis properti, katanya. “Sejauh ini, tidak ada program residensi sosial yang menargetkan itu.”

Hussein, peneliti ekonomi, memuji perumahan sosial yang telah disediakan pemerintah di masa lalu untuk penduduk kumuh, yang terdiri dari sekitar seperempat dari populasi. Namun demikian, dia mengatakan bahwa inisiatif tersebut sejauh ini telah mencakup persentase yang dapat diabaikan dari penduduk distrik informal, yang diperkirakan sekitar 5%.

Tarabieh mengatakan pemerintah tidak boleh mengabaikan kota-kota tua. “Tingkat pembangunan yang bisa diarahkan ke kota-kota tua kita harus lebih fokus pada pelestarian memori. Ada praktik di seluruh dunia untuk melestarikan dan menghidupkan kembali kawasan tua kota, dan [mereka] dapat diubah menjadi mesin ekonomi serta tengara bagi identitas dan budaya kita.” Pada bulan Agustus, pemerintah mengungkapkan bahwa E£30bn ($1,9bn) telah dialokasikan untuk pekerjaan perbaikan di Kairo yang bersejarah.

Bonus untuk membangun kota pintar

Di tingkat bisnis dan ekonomi makro, membangun kota pintar tentu saja menjadi pertanda baik, kata Elsaadany, karena pasar real estat yang berkembang memacu industri lain dan mendorong lebih banyak investasi.

“Pengembang yang memiliki eksposur ke ibukota baru, seperti [pengembang terbesar Mesir] Talaat Moustafa Group Holding, telah berhasil menghasilkan penjualan,” kata Elsaadany. “Perusahaan Ibu Kota Administratif Baru [yang 51% dimiliki oleh militer ] juga diuntungkan karena menghasilkan penjualan dari penjualan tanah untuk tujuan yang berbeda, termasuk perumahan, komersial, dan layanan lainnya.” Sebanyak 80% lahan tahap pertama sudah terjual.

Sektor yang diuntungkan sangat banyak dan mencakup, pada dasarnya, semua bahan bangunan, kontraktor, semen dan baja.” Urbanisasi yang sedang berlangsung juga “mencerminkan dengan baik tingkat pertumbuhan PDB Mesir,” katanya. “Sektor yang diuntungkan sangat banyak dan mencakup, pada dasarnya, semua bahan bangunan, kontraktor, semen dan baja.”

Sebuah sumber yang akrab dengan industri konstruksi di Mesir menggemakan sentimen serupa, mengatakan bahwa proyek-proyek nasional telah menawarkan jalur kehidupan bagi sektor yang terkepung. “Dalam beberapa tahun terakhir, proyek-proyek nasional telah menyumbang sekitar 30% dari permintaan baja lokal dan sekitar 40% dari permintaan semen lokal,” sumber tersebut, yang tidak ingin disebutkan namanya, mengatakan kepada The Africa Report.

Konstruksi terus berkembang…

Namun, kelebihan pasokan yang telah menyebabkan kerugian selama bertahun-tahun di sektor semen hampir tidak dapat diredakan, kata sumber tersebut. “Tidak ada permintaan, betapapun besarnya, yang dapat mengatasi masalah kelebihan pasokan semen karena kesenjangannya sekitar 30 juta ton per tahun.” Ini telah “ sebagian menutupi permintaan yang lemah dari pembangun rumah swasta, yang dipengaruhi oleh daya beli yang rendah dari devaluasi pound Mesir [pada tahun 2016], dan kemudian Covid-19, selain tindakan keras pemerintah terhadap perumahan informal dan penghentian izin bangunan.”

Lembaga pemeringkat Fitch memperkirakan bahwa sektor konstruksi Mesir akan tumbuh sebesar 10% tahun-ke-tahun pada tahun 2021 dan berlanjut pada kecepatan yang hampir sama selama sisa dekade ini, karena pemerintah terus meluncurkan proyek-proyek mega-infrastruktur firaun.